Te pregătești să faci o mișcare importantă în viața ta și să devii proprietar de locuință? Te ajutăm să te aventurezi pe piața imobiliarelor echipat cu tot ce trebuie să știi când cumperi un apartament, pentru a te asigura că faci alegerea cu cele mai multe beneficii pentru calitatea vieții tale și a familiei.
Dacă te aștepți să pășești în apartamentul ideal pentru tine din prima vizionare, în realitate va trebui să treci printr-un proces mai complex pentru a bifa criteriile care stau la baza alegerii apartamentului potrivit. Pregătește-te pentru un drum mult mai lung care începe online, cu o analiză în detaliu a ofertelor disponibile, apoi la vizionări de apartamente noi sau vechi și, în cele din urmă, la achiziționarea viitorului tău cămin.
Acest ghid te va ajuta să parcurgi fiecare pas spre găsirea unui apartament potrivit pentru a deveni viitoarea ta locuință sau investiția care să genereze venituri din închiriere. Îți vom spune tot ce trebuie să știi când cumperi un apartament, de la actele necesare, la criteriile de alegere și sfaturile de care ai nevoie odată ce ți-ai găsit viitorul cămin.
Apartament vechi sau unul nou?
La achiziționarea unui apartament, prima întrebare pentru mulți cumpărători este – vechi sau nou? Nu există un răspuns general valabil, fiecare dintre cele două opțiuni vine cu avantajele și dezavantajele sale, care trebuie raportate la nevoile, dar și la posibilitățile tale financiare.
Noile proiecte imobiliare oferă spații, amenajări și dotări moderne, construcțiile sunt mai bine izolate, reducându-se astfel consumul de energie. Unele ansambluri rezidențiale oferă acces (contra cost) la diverse facilități, cum ar fi o piscină, sală de sport sau o parcare privată. În plus, un apartament nou poate fi o investiție mai bună, generând mai mult interes în rândul chiriașilor, dacă planul este să-l închiriezi.
Pe de altă parte, apartamentele mai vechi pot fi mai spațioase, mai accesibile și cu mai mult caracter. Dacă ești dispus și îți permiți să treci printr-un proces de renovare care să vizeze aspectele ce țin de estetică, funcționalitate și izolație, un apartament vechi poate să fie alegerea potrivită pentru tine. Înainte de orice, asigură-te că imobilul este sigur și nu prezintă risc seismic.
Alegerea depinde de planurile și stilul de viață al cumpărătorului. Fie că alegi un apartament vechi sau unul nou, ca proprietar vei avea obligația de a încheia polița PAD pentru locuință, care te asigură în cazul producerii unor riscuri catastrofice, precum cutremurul sau alunecările de teren și inundațiile din cauze naturale.
Pentru a nu te impovara cu griji financiare ce pot fi evitate, poți încheia și o Asigurare facultativă a locuinței cu extra acoperiri, pe care o poți configura după nevoile tale. Cu o astfel de poliță de la Groupama, îți asiguri locuința împotriva unei game mai largi de riscuri, precum incendiu, avarii accidentale la instalațiile proprii, inundațiile cu apă provenită de la vecini, spargerea accidentală a geamurilor, fenomene meteorologice sau cazurile de furt și vandalism, dar și răspunderea ta civilă față de terți. În plus, pe aceeași poliță de asigurare poți include acoperire și pentru centralele termice, aparatele electrice, electronice și electrocasnice, documente și alte bunuri importante aflate în căminul tău.
Mai mult, dacă ai locuința asigurată la Groupama, în cazul unei daune, ai mai multe variante prin care poți face constatarea acesteia:
- În cazul unei daune ușoare, poți face singur autoconstatarea și primești în cont banii necesari reparațiilor în maximum 72 de ore;
- Poți folosi aplicația Video asist pentru a demara procesul de constatare a daunelor, împreună cu un reprezentant Groupama, simplu și rapid, printr-o singură aplicație instalată pe telefon.
Criterii la care să fii atent când cumperi un apartament
Dacă te întrebi la ce să fii atent când cumperi un apartament, următoarele criterii te pot ghida în alegerea celei mai bune variante pentru tine. Acestea țin atât de caracteristicile apartamentelor, cât și de posibilitățile tale financiare:
1. Bugetul disponibil
Similar oricărei investiții majore, finanțarea este un prim pas crucial atunci când vrei să cumperi un apartament. Criteriul de bază este, inevitabil, bugetul disponibil, însemnând că trebuie să iei în considerare banii economisiți, ce îți poți permite și la ce sumă ai acces dacă apelezi la o sursă de finanțare tip credit.
Când începi căutarea, folosește filtrul de prețuri și caută doar apartamente care se potrivesc bugetului tău. Este mai bine să începi cu opțiuni realiste, decât să te îndrepți către locuințe care depășesc bugetul.
2. Prețul, avansul și comisionul agentului
Odată ce ai stabilit cât ești dispus să investești pentru cumpărarea unui apartament, va trebui să consulți și prețurile curente de pe piața imobiliară. Desigur că te vei orienta spre imobile cu prețuri care se încadrează în bugetul tău, dar nu uita că există și alte costuri. Spre exemplu, mulți agenți imobiliari vor specifica în anunțul de vânzare și comisionul perceput. În general, comisionul imobiliar este formulat ca un procent din valoarea proprietății, de obicei între 2% și 6%. Chiar dacă sună marginal, acesta se va adăuga la prețul final.
De asemenea, va trebui să stabilești care este avansul pe care ești dispus să îl plătești în fazele premergătoare cumpărării. Aceasta poate fi o problemă dacă nu dispui de tot bugetul necesar imediat sau dacă ai decis să apelezi la un credit. Avansul este de obicei între 5% și 25% din prețul final al apartamentului.
3. Locația și accesibilitatea zonei
Locația este un alt factor decisiv în alegerea unui apartament potrivit pentru stilul tău de viață și al familiei. Este important să te orientezi către locații ce oferă acces ușor la zonele tale de interes, la transport, servicii de bază, spații în aer liber și tot ce ai nevoie în viața de zi cu zi.
Dacă evaluezi în ce să investești și alegi varianta unui apartament care să genereze venituri pe termen lung, ar trebui să te gândești, de asemenea, dacă zona este la mare căutare în rândul chiriașilor și dacă își va menține valoarea în timp. Merită să ai în vedere și suburbiile din jurul orașelor. Adesea, locațiile mai puțin cunoscute oferă cumpărătorilor mai mult avantaje pentru banii lor.
4. Amplasarea și orientarea
Confortul de acasă este influențat de amplasarea apartamentului în bloc și orientarea sa față de punctele cardinale. De exemplu, un apartament situat la parterul blocului, deși poate avea un cost mai mic, vine cu dezavantaje, precum zgomotul de afară, lipsa intimității, riscul mai mare de efracție sau temperatura mai joasă comparativ cu restul clădirii.
Cele mai apreciate unități sunt cele amplasate pe laturile care dau spre grădini și spații interioare, departe de traficul din zonă, dar și cele de la etajele superioare care oferă priveliști panoramice și terase spațioase. Totuși, imobilele de la ultimul etaj al unui bloc sau de la mansarda unei case prezintă alte probleme, cum ar fi disconfortul termic provocat de variații de temperatură sau dependența de lift (în cazul în care clădirea este echipată cu unul), iar în cazul blocurilor mai vechi, la ultimul etaj există riscul de a se produce infiltrații
Pe de altă parte, orientarea față de punctele cardinale dictează expunerea la soare. Un apartament orientat către sud beneficiază de lumina directă a soarelui cea mai mare parte a zilei, în timp ce nordul este total ferit de aceasta. Orientarea către est înseamnă că te vei bucura de soarele de dimineață, iar dacă apartamentul este îndreptat către vest, apusul este momentul cheie al zilei.
5. Situația utilităților
Un subiect de adus în discuție este și acela al utilităților de care avem nevoie în viața de zi cu zi, precum apă, energie electrică, gaz.
În cazul unui ansamblu sau al unui bloc nou, este indicat să-i soliciți vânzătorului copii ale contractelor încheiate cu furnizorii de utilități, pentru a te asigura că ai acces la acestea în momentul în care te muți în noua locuință. Dacă alegi un apartament vechi, poți discuta cu vecinii și cu siguranță vei obține informații valoroase despre apa caldă, furnizarea de căldură și penele de curent din bloc.
Este important să primești informații și despre costurile lunare estimative pentru întreținerea apartamentului. Dacă întreținerea este nejustificat de mare, vei pierde bani pe termen lung. De aceea, dacă ai posibilitatea, vorbește cu proprietarul, agentul imobiliar, cât și cu vecinii și administratorul blocului pentru a afla mai multe detalii. Poți, de asemenea, să consulți fișa de întreținere expusă în avizierul scării blocului pentru apartamentul dorit.
6. Calitatea construcției
Dacă aspectele estetice le poți evalua pe cont propriu, când vine vorba de calitatea construcției, vei avea nevoie de părerea unui specialist. Calitatea materialelor folosite, a izolației exterioare și interioare, tâmplăria, instalațiile sanitare și electrice, tot ce se găsește în spatele pereților va avea impact pe termen lung asupra vieții și bugetului tău.
În cazul unui apartament nou, mai ales dacă imobilul este în construcție, este indicat să apelezi la un specialist care să verifice proiectul, aspectele tehnice și aplicarea lor în diferite faze ale lucrării. Dacă alegi un apartament vechi, evaluarea unui specialist este la fel de importantă pentru a determina punctele vulnerabile și costul unei renovări care să aducă îmbunătățirile necesare.
În plus, tipul construcției stabilește încadrarea atunci când închei asigurarea obligatorie PAD:
- Locuințe de tip A - construcțiile ce au structura de rezistență realizată din lemn, beton armat sau metal sau cu pereții exteriori fabricați din piatră, cărămidă arsă, BCA sau orice alt material pentru realizarea căruia s-a folosit un tratament chimic și/ sau termic.
- Locuințe de tip B - construcțiile cu pereți exteriori realizați din cărămidă nearsă sau din orice alt material care nu a fost supus unui tratament chimic și/ sau termic.
Este important să apelezi la un structurist pentru stabilirea calității construcției și a siguranței oferite de structură, mai ales în cazul în care cauți să cumperi un apartament într-o zonă a țării cu risc seismic sau cu alte riscuri naturale.
7. Aspectul și dotările apartamentului
Profită din plin de vizionările apartamentelor, analizează cu atenție fiecare spațiu și caracteristicile menționate în anunțul de vânzare. Este bine să mergi pregătit cu o listă de întrebări, este momentul ideal să capeți răspunsurile care să te ajute să iei o decizie.
Prima caracteristică la care trebuie să fii atent când cumperi un apartament este suprafața utilă și alocarea acesteia. Orice anunț imobiliar ar trebui să specifice suprafața totală și cea utilă, dar la vizionare poți vedea mai bine cum se împarte aceasta. Fii atent atât la spațiul alocat fiecărei încăperi, cât și la nișe, spații de depozitare sau alte anexe.
Urmează finisajele și dotările existente ale apartamentului. Un avantaj al locuințelor noi sau în fază de construcție este că poți alege finisajele pe care le dorești, dintr-o listă de opțiuni ce pot varia de la basic la premium. Într-un apartament vechi, în funcție de buget, poți păstra ce există deja sau poți alege să renovezi după gustul tău.
8. Documentele locuinței
Atunci când găsești un apartament nou sau vechi care intră pe lista scurtă de opțiuni, următorul pas este verificarea documentelor alături de un specialist în legislație. Exclude din start opțiunile cu documentație incompletă pentru a evita “capcanele” imobiliare.
În cazul unui imobil nou, poți solicita documente precum certificatul de urbanism (de unde poți afla condițiile de legalitate ale construcției), autorizația de construcție, extrasul de carte funciară și cadastrul. Astfel, te poți asigura că dezvoltatorul a ținut cont de aspecte importante cum ar fi înălțimea maximă permisă sau distanțele obligatorii față de proprietățile vecine și față de axul străzii. Spre exemplu, poți găsi detalii și despre procentul maxim de ocupare a terenului (POT), despre coeficientul maxim de utilizare a terenului (CUT) sau dacă accesul la imobil se realizează printr-un domeniu public sau prin proprietatea privată a dezvoltatorului.
La apartamentele vechi te interesează intabularea și cadastrul, unde trebuie să apară orice modificări au fost aduse spațiului, față de planul inițial.
În plus, poți cere și certificatele de garanție a calității atât pentru materialele folosite la construcție sau la renovare, cât și pentru instalațiile existente, inclusiv pentru calorifere, centrale termice, sau sisteme sanitare.
Va fi, de asemenea, important să verifici dacă proprietatea este eliberată de sarcini sau litigii în momentul cumpărării. În caz contrar, procesul de achiziție va veni cu amânări, costuri adiționale și chiar refuzul de creditare din partea băncii.
9. Termenul de finalizare a imobilului
În cazul în care decizi să achiziționezi un apartament într-un bloc nou încă în faza de construcție sau într-o locuință veche care trece printr-o renovare, trebuie să acorzi atenție termenului de finalizare. Uneori, acesta ajunge să fie prelungit, iar asta înseamnă că vei amâna mutarea în noua locuință.
Discută acest aspect cu dezvoltatorul și citește cu atenție clauzele din contract care fac referire la prelungirea termenului de finalizare a construcției și de predare a locuinței către proprietar.
10. Portofoliul și istoricul dezvoltatorului imobiliar
În orice tranzacție este important să te informezi cât mai bine despre părțile implicate, în acest caz, despre dezvoltatorul imobiliar. O simplă verificare te poate scuti de experiențe neplăcute și poate chiar costisitoare.
Poți începe cu site-ul web unde se găsesc, în general, date despre companie și identitatea sa juridică, portofoliul de proiecte, faze de construcție. Mai departe, poți verifica compania la Registrul Comerțului sau pe un site specializat care oferă informații despre activitatea firmei, datorii, procese de insolvență și alte detalii care o pot valida sau respinge. Poți chiar să apelezi la o căutare Google și vei afla dacă dezvoltatorul a fost subiectul unor știri care îi pun la îndoială seriozitatea.
Acte necesare la cumpărarea unui apartament
După ce ai analizat, vizionat, comparat și ai ales apartamentul câștigător, decizia de cumpărare se concretizează cu o vizită la notar.
În calitate de cumpărător, trebuie să te prezinți cu actul de identitate și, dacă apartamentul va fi deținut în comun, cu certificatul de căsătorie. Dacă achiziția se face pe persoană juridică, vei avea nevoie de actele firmei. Tot cumpărătorul achită taxa de intabulare care îi oferă drept imobiliar cu caracter definitiv.
Vânzătorul va furniza notarului mai multe documente, în cazul în care cumperi un apartament nou de la dezvoltator. Iată care sunt actele necesare:
- Documentele companiei precum Actul constitutiv, Certificatul de înregistrare și atestare fiscală, hotărârea AGA de vânzare
- Actele de proprietate asupra imobilului și cartea tehnică
- Autorizația de construcție în conformitate cu Plan de Urbanism și legislația din domeniu
- Extrasul de carte funciară a imobilului
- Documentația cadastrală
- Certificatul de eficiență energetică
- Contractul de vânzare-cumpărare sau antecontractul, după caz
- Procesul-verbal de predare-primire a locuinței
- Contractele de utilități cu furnizorii de profil
Pașii necesari pentru cumpărarea unui apartament
Acum că știi toate criteriile esențiale pentru a găsi apartamentul potrivit, este momentul să pui informațiile aflate în practică. Pașii următori îți vor oferi un ghid simplificat pentru procesul pe care trebuie să-l urmezi când cumperi un apartament:
- Decide ce tip de apartament cauți, inclusiv dacă este un imobil nou sau vechi, câte camere are, care este suprafața ideală și ce orientare ai prefera să aibă.
- Stabilește aspectele importante pentru tine. Spre exemplu, dacă este important ca apartamentul tău să fie bine luminat, va trebui să prioritizezi orientarea sa față de punctele cardinale și etajul la care se află.
- Setează-ți așteptările în funcție de buget, comparându-l cu prețurile de pe piața imobiliară și adaptându-ți așteptările inițiale condițiilor pieței imobiliare.
- Cercetează ofertele pentru a găsi locuința potrivită. Asigură-te că folosești platforme de căutare care îți permit să filtrezi ofertele în funcție de criteriile importante, dar și în funcție de preț.
- Mergi la vizionări de apartamente și folosește timpul disponibil pentru a verifica și bifa criteriile importante pentru alegerea ta, dar nu uita să evaluezi și cum te simți în potențialul cămin.
- Realizează inspecția tehnică și negociază prețul. Vorbește cu specialiști, cum sunt structuriștii și cere o opinie informată legată de locuință și clădire și propune un preț către proprietar sau agent, dacă nu întâmpini probleme.
- Optează pentru o soluție de creditare și obține-o. Este recomandat să informezi și vânzătorul apartamentului legat de metoda de achitare, pentru că unii nu vor accepta cumpărarea prin credit.
- Semnează antecontractul în fața unui notar și achită avansul stabilit cu vânzătorul.
- Pregătește actele necesare pentru vânzarea sau cumpărarea apartamentului.
- Încheie contractul de vânzare-cumpărare a imobilului, polița de asigurare obligatorie a imobilului și, după caz, contractul de credit și cel de garanție către bancă în fața unui notar.
Odată ce ai trecut prin fiecare dintre pașii acestui proces, ești gata să te muți în noua ta locuință sau să o dai în chirie pentru a atrage venituri de pe urma lui. Nu uita, însă, că mai există o acțiune importantă pe care trebuie s-o realizezi - asigurarea noii tale locuințe.
Ești pregătit să începi căutarea pentru noul tău apartament?
Atâta timp când pornești căutarea cu un obiectiv clar și realist și aloci timpul necesar pentru a explora ofertele de pe piață, ai toate șansele să găsești apartamentul potrivit care să devină un cămin primitor pentru tine și familie.
Dar, ca proaspăt proprietar de apartament, trebuie să îți asiguri noua locuințăîmpotriva unor riscuri care pot produce pagube care se transformă în noi cheltuieli. Cu o asigurare de locuință de la Groupama ai parte de susținere financiară dacă neprevăzutul bate la ușă:
Asigurarea obligatorie a locuinței acoperă pagubele produse de dezastre naturale: cutremur, inundații, alunecări de teren.
În plus față de această asigurare obligatorie, pentru a-ți proteja noul cămin sau investiția, este recomandat să închei și o asigurare facultativă, iar noi îți punem la dispoziție următoarele variante:
- Asigurarea facultativă a locuinței cu extra acoperiricompletează polița obligatorie cu acoperiri pentru riscuri precum, incendiu, trăsnet, explozie, avarii la instalațiile de apă proprii sau inundații de la vecini, spargerea accidentală a geamurilor, fenomene meteorologice, furt sau vandalism, răspundere civilă, avarii ale centralelor termice sau ale instalațiilor de încălzire și climatizare.
- Dacă preferi mediul online, Asigurarea esențială a locuinței este o modalitate prin care îți poți asigura locuința atât împotriva riscurilor de bază acoperite de PAD, cât și pentru o gamă mai largă stabilită pe baza pachetului ales (Silver sau Gold) și a asigurărilor opționale incluse în polița ta.
Citește ghidul nostru despre asigurări de locuință și află toate beneficiile unei asigurări facultative de la Groupama pentru apartamentul tău proaspăt cumpărat. Dacă ai și alte întrebări legate de asigurările de locuințe, poți începe oricând o conversație cu Amelie, asistentul virtual care te așteaptă online la fiecare vizită pe site-ul Groupama. În plus, te poate ajuta cu informații și despre alte produse precum asigurarea de viață, de sănătate, auto, călătorii.
Contactează un consultant Groupama și vei avea cea mai bună asigurare pentru noul tău apartament!