Fie că ai un apartament dat în chirie sau stai într-o locuință închiriată, este la fel de important să cunoști legea chiriașului și drepturile și obligațiile care le revin proprietarului și chiriașului.
Închirierea poate fi o sursă de venit profitabilă și echitabilă. Aceasta reprezintă și un mod de viață pentru un număr considerabil de persoane, iar potențialele conflicte sau pierderi pot rezulta în pagube, dar pot însemna și schimbări neașteptate și nedorite în viața de zi cu zi.
Cunoașterea legislației închirierii rezidențiale nu numai că îi poate scuti pe chiriași de pierderea neașteptată a căminului, dar va garanta și că nu intervin potențiale pierderi sau pagube pentru niciuna dintre părți.
Dacă vrei să înțelegi legea chiriașului, drepturile și obligațiile părților implicate și cum să garantezi că relația de închiriere va fi una pozitivă și benefică pentru chiriaș și proprietar, ți-am pregătit ghidul necesar.
Care sunt drepturile chiriașului?
Drepturile chiriașilor pe baza unui contract de închiriere sunt stabilite în Articolul 1796 din Codul Civil. Astfel, chiriașii au următoarele drepturi principale:
Primirea bunului închiriat spre utilizare
Odată ce se încheie un contract de închiriere agreat de ambele părți, chiriașul are dreptul de a primi locuința vizată spre folosință exclusivă sau comună, în funcție de clauzele stabilite.
Acesta îl poate utiliza pe perioada stabilită în contract, cu condițiile de a plăti la timp chiria și de a menține bunul, dotările și instalațiile într-o stare corespunzătoare pe durata locațiunii.
Repararea locuinței în contul proprietarului
Printre drepturile chiriașilor se numără și întreținerea și repararea locuinței dispuse spre închiriere în contul proprietarului (reținând contravaloarea din chirie), dacă acesta nu a îndeplinit obligațiile legate de aceste lucrări într-un termen de 30 de zile de la sesizarea scrisă a chiriașului. Condiția acestui proces este ca degradarea în cauză să afecteze folosința normală a clădirii sau locuinței.
Asigurarea locuirii utile și liniștite
Un chiriaș are dreptul de a ocupa locuința închiriată cu garanția utilizării liniștite și utile a acesteia, iar proprietarul este obligat să se asigure că nu sunt deranjați chiriașii săi de problemele de natură locativă cu vecini sau părți terțe care revendică bunul.
În cazul în care conflictele cu vecinii apar în urma predării imobilului și a locuirii, responsabilitatea medierii cade în sarcina chiriașilor vizați.
Dreptul de subînchiriere a locuinței
Legea chiriașului prevede că acesta poate subînchiria locuința doar dacă a primit acordul scris și în condițiile stabilite de proprietar în prealabil și dacă acestea nu sunt interzise prin contractul de închiriere, atâta timp cât contractul de subînchiriere nu îl încalcă pe cel de închiriere.
Dreptul de modificare sau îmbunătățire
Chiriașii pot modifica sau îmbunătăți imobilul închiriat, atâta timp cât lucrările nu încalcă termenii contractului și nu degradează sau periclitează imobilul și spațiile comune. Ca în cazul subînchirierii, modificarea și îmbunătățirea locuinței se realizează doar cu acordul dat în scris al proprietarului.
Dreptul de a aduce alte persoane în imobil
Drepturile chiriașilor includ și posibilitatea de a aduce oaspeți în imobilul închiriat, fără necesitatea notificării prealabile a proprietarului. În plus, chiriașii au și dreptul de a trăi cu alte persoane în locuință, cu condiția de a le include în contractul de închiriere. Conform Hotărârii Guvernamentale nr. 1.588 din 2007, proprietarul trebuie să declare numărul de persoane care locuiesc într-un apartament pentru mai mult de 15 zile într-o lună, deci orice persoană primită de chiriaș care stă pe o perioadă mai mare trebuie menționată în contract și trecută la întreținere.
Dreptul de preferință și dreptul de cedare
Odată ce se încheie perioada contractuală de închiriere, chiriașul are prioritate la reînnoirea contractului în fața altor potențiali chiriași. În plus, dacă titularul părăsește definitiv locuința sau decedează, chiria li se cedează soțului sau soției, rudelor sau colegilor de locuire în această ordine:
- Soțul sau soția, dacă a locuit împreună cu titularul
- Ascendenții sau descendenții care au trăit cu acesta
- Alte persoane care au avut același domiciliu cu titularul și care au fost înscrise în contract
În cazul în care una din aceste persoane primește dreptul de locuire în imobil până la finalizarea perioadei contractuale printr-o hotărâre judecătorească, aceasta va fi protejată de evacuare și de rezilierea prematură a contractului.
Vizita proprietarului fără înștiințarea sau acordul chiriașului
Legea chiriașului interzice stânjenirea în folosirea bunului închiriat și aici se încadrează și vizitele neanunțate sau neagreate ale proprietarului. Ca atare, orice vizită, chiar și în cazurile urgente, se poate realiza doar cu notificarea prealabilă și solicitarea accesului.
Vizitele sau prezența neanunțate și nejustificate la ușa locuinței (cum ar fi în scopul conservării și protejării imobilului) constituie deranjul chiriașului. Iar, în astfel de situații, este dreptul chiriașului să ceară rezilierea unilaterală a contractului și daune din partea proprietarului.
În mod similar, intrarea în locuința oferită chiriașului spre uzul exclusiv fără acordul său, spre exemplu, cu ajutorul unei dubluri a cheii, reprezintă violarea domiciliului și atrage consecințe penale pentru proprietar.
Care sunt obligațiile chiriașului?
Chiriașii au și o serie de obligații față de proprietari și de persoanele alături de care împart spațiile, bunurile și instalațiile de uz comun.
Plata la timp a chiriei către proprietar
Chiriașul este obligat să plătească chiria la timp, conform termenelor stabilite în contractul de închiriere. Dacă nu există o dată stabilită în contract, plata chiriei se realizează:
- În prima zi lucrătoare a lunii, pentru închirierea pe o perioadă mai scurtă de un an
- În prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, pentru închirierea pe durate de cel puțin un an
- În avans ca sumă întreagă, dacă închirierea nu depășește o lună
Întreținerea, repararea și înlocuirea bunurilor
Chiriașii au obligația de a utiliza cu prudență și diligență atât bunul închiriat, cât și dotările menționate în contract. Dacă elementele de construcții sau instalații, fie acestea date în folosință exclusivă sau comună, se deteriorează ca urmare a folosirii necorespunzătoare, repararea sau înlocuirea lor sunt parte din obligațiile chiriașului. În plus, elementele folosite exclusiv de acesta trebuie și întreținute pentru a nu duce la deteriorări.
Curățenia din interiorul locuinței
Chiriașii au obligația de a menține curățenia și igienizarea în interiorul locuinței și în părțile date în folosință comună, precum casa scării, holurile, scările exterioare sau subsolurile asociate imobilului. În momentul eliberării locuinței și a predării către proprietar, aceștia trebuie să se asigure că locuința este în stare normală de locuire. Aceleași obligații de folosință ale chiriașului titular se păstrează și în cazul subînchirierii.
Subînchirierea și modificarea locuinței
Contractul de subînchiriere nu poate încălca sau stabili drepturi care îl contrazic pe cel de închiriere și trebuie să fie înregistrat la organele fiscale teritoriale, pentru a fi valabil. În plus, întreținerea și repararea spațiului închiriat rămân obligațiile chiriașului.
Notificarea proprietarului legat de reparații
Dacă în perioada de ședere apar daune, chiriașii sunt obligați să îi comunice proprietarului necesitatea efectuării reparațiilor, dacă sunt în sarcina acestuia. Dacă nu oferă notificarea, chiriașii pot atrage sancțiuni și pot suporta cheltuielile aferente.
Permisiunea de inspecție a locuinței de către proprietar
Chiriașii sunt obligați să îi permită proprietarului și celor ce își doresc să închirieze sau să cumpere locuința după încheierea contractului să viziteze imobilul, dar cu anumite condiții. Vizita trebuie să fie agreată de ambele părți și se efectuează la un interval de timp rezonabil și potrivit cu natura spațiului. În plus, vizitele nu trebuie să stânjenească folosirea bunului sub nicio formă.
Respectarea tuturor clauzelor din contract
Contractul de închiriere mai poate include și alte clauze, pe care chiriașii se angajează să le respecte odată cu semnarea și mutarea în locuința în chirie. Toate condițiile stipulate în contract reprezintă obligații particulare ale chiriei și trebuie respectate, atâta timp cât acestea nu încalcă legile în vigoare și drepturile chiriașilor.
Accidentele se pot întâmpla oricând, chiar dacă îți respecți cu strictețe obligațiile de chiriaș. O simplă neatenție poate provoca daune apartamentului, pentru care va trebui să suporți din propriul buzunar costurile de reparație sau înlocuire.
Pentru a trece cu ușurință peste astfel de situații neprevăzute, poți încheia Asigurarea de Răspundere Civilă legală a chiriașului față de proprietar, o poliță prin care îl poți despăgubi cu ușurință pe proprietar în cazul în care ești vinovat pentru producerea unor pagube și daune produse imobilului sau bunurilor acestuia.
Contactează un consultant Groupama pentru a găsi cea mai bună soluție pentru tine!
Care sunt drepturile proprietarului?
Ca proprietar, ai o serie de drepturi cu scopul de a-ți proteja atât bunurile, cât și veniturile rezultate de pe urma închirierii:
Dreptul de a primi chiria la timp de la chiriaș
Legea chiriașilor delimitează reguli clare privind durata maximă în care aceștia pot realiza plata chiriei către proprietari. Nu numai că un chiriaș trebuie să respecte condițiile de plată din contract, încălcarea lor constituie temei pentru rezilierea contractului, dar există și o limită maximă de 3 luni de la care chiriașii pot fi evacuați.
Rezilierea contractului în cazul neîndeplinirii obligațiilor
Dacă există clauze nerespectate sau obligații neîndeplinite de către chiriași, este în dreptul proprietarului să rezilieze contractul cu aceștia, urmărind ulterior și evacuarea acestora din locuință.
Solicitarea despăgubirilor pentru pagube și prejudicii
În cazul în care locuința, bunurile inventariate în contract, spațiile de uz comun sau instalațiile au suferit degradări în urma locuirii chiriașului, proprietarul poate urmări despăgubirea pentru costurile de reparații sau înlocuiri.
Dreptul de a afla situația cheltuielilor de întreținere
Proprietarii de apartamente date în chirie au dreptul de a fi înștiințați în legătură cu situația financiară a asociației și cu cheltuielile imobilului către întreținere. Aceasta se poate realiza printr-o informare scrisă sau electronică, proprietarii putând să ceară și adeverințe pentru întreținere de la asociația de locatari.
Dreptul de a include clauze adiționale în contract
Ca proprietar, îți rezervi și dreptul de a include clauze adiționale în contractul de închiriere, pe care potențialul chiriaș va trebui să le respecte și să le urmeze. Condiția aici este ca acestea să nu încalce legea și să nu se încadreze în rândul clauzelor a căror adăugare în contract este nepermisă.
Care sunt obligațiile proprietarului?
Acestea sunt obligațiile legale ale proprietarului care oferă un imobil spre închiriere, care pot duce la rezilierea contractului din partea chiriașului:
Dispunerea în stare normală a locuinței
Proprietarul trebuie să predea chiriașului locuința în stare normală de folosință, fiind obligat și să repare sau să mențină în stare de siguranță de exploatare și funcționalitate a clădirii pe durata închirierii.
Întreținerea și repararea locuinței, clădirii și spațiilor comune
Obligațiile proprietarului se extind asupra întreținerii structurilor de rezistență și de construcție exterioare, precum acoperișul, fațada, împrejurimile și pavimentele, dar și asupra curților, grădinilor și spațiilor comune. Instalațiile comune, cum sunt ascensorul, hidroforul sau instalațiile de apă, canalizare, electrice, de gaze și de colectare a deșeurilor trebuie și acestea întreținute în condiții bune.
Părăsirea definitivă a domiciliului sau decesul chiriașului titular
Dacă un chiriaș titular al contractului părăsește definitiv o locuință închiriată sau decedează în perioada specificată, proprietarul este obligat să continue închirierea în beneficiul soțului sau soției acestuia, descendenților sau ascendenților lui sau altor persoane cu același domiciliu înscrise în contractul de închiriere. Condiția este ca beneficiarii cărora li se cedează drepturile de închiriere să fi trăit cu titularul. Transferul se realizează de cele mai multe ori prin hotărâre judecătorească.
În cazul în care nu există alte persoane care pot solicita locuința, contractul de închiriere încetează în 30 de zile de la părăsirea domiciliului sau de la înregistrarea decesului.
Respectarea vieții private a chiriașului
Ca proprietar, ești obligat prin lege să respecți intimitatea chiriașului și să nu-l stânjenești pe acesta sub nicio formă. Asta înseamnă că acțiuni precum vizitele neanunțate sau neagreate, intrarea în locuință fără înștiințare, amenințările sau încercarea de evacuare neconformă legii curente constituie încălcări ale obligațiilor tale.
Chiar dacă urmezi toate obligațiile față de chiriașii tăi, pot apărea situații în care, din cauze neașteptate le vei aduce acestora anumite prejudicii. Spre exemplu, se poate întâmpla ca, în timpul efectuării unor lucrări de întreținere sau de reamenajare a imobilului închiriat, să avariezi bunurile chiriașilor tăi, caz în care vei suporta costurile de reparare sau înlocuire.
Pentru a trece cu ușurință și peste evenimentele nedorite, poți încheia Asigurarea de Răspundere Civilă legală a proprietarului de imobile față de chiriași, o poliță prin care vei putea acoperi sumele necesare despăgubirii chiriașilor.
Contactează un consultant Groupama, iar noi te vom ajuta să găsești polița potrivită pentru nevoile tale!
Contractul de închiriere pentru un imobil
Conform Articolului 21 din Legea locuinţei nr. 114/1996, actualizată în 2024, închirierea locuințelor se realizează pe baza unui acord consemnat printr-un contract scris între proprietar și chiriaș.
Cum se încheie un contract de închiriere?
Un contract de închiriere se realizează înainte de ocuparea locuinței și trebuie să stabilească și să cuprindă următoarele:
- Adresa locuinței care face obiectul închirierii
- Suprafața locativă a locuinței
- Dotările folosite în exclusivitate sau în comun
- Suprafața curților sau a grădinilor folosite în exclusivitate sau în comun
- Valoarea chiriei lunare
- Regulile de modificare a chiriei
- Modul de plată a chiriei
- Suma plătită în avans în contul chiriei
- Locul și condițiile în care se realizează primirea și restituirea cheilor
- Obligațiile părților privind folosirea și întreținerea spațiilor
- Inventarul obiectelor și dotărilor aferente
- Data intrării în vigoare și durata după care trebuie reînnoit sau reziliat contractul
- Condițiile de utilizare exclusivă sau în comun a părților aflate în coproprietate
- Persoanele care vor locui împreună cu titularul contractului
- Orice alte clauze convenite între părți
Există și anumite clauze care ar încalcă drepturile chiriașilor și nu pot fi incluse într-un contract de închiriere. Spre exemplu, un chiriaș nu poate fi obligat să plătească în avans sume pentru reparațiile aflate în sarcina proprietarului. Chiriașii nu pot fi colectiv responsabili pentru degradarea oricăror elemente, instalații, obiecte sau dotări din spațiile comune. În plus, nu pot fi nici obligați să facă asigurări de daune, asigurarea locuinței căzând sub responsabilitățile proprietarului.
La rândul său, proprietarul nu poate fi autorizat să atragă venituri din nerespectarea contractului și nu poate fi exonerat de obligațiile care îi revin conform prevederilor legale.
Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF este obligatorie
Contractul de închiriere trebuie să fie înregistrat la organele fiscale teritoriale, împreună cu declararea și impozitarea veniturilor din chirie. Înregistrarea acestuia a devenit obligatorie în 2023, iar neconformarea se sancționează cu amenzi.
Termenul de declarare a contractului de închiriere la ANAF este de 30 de zile de la încheierea acestuia. Ca proprietar, va trebui să completezi o cerere de înregistrare și să oferi o copie a contractului. Aceasta poate fi depusă atât online, cât și la registratura agenției organelor fiscale teritoriale.
Ce riscă proprietarul care nu încheie un contract?
Primul risc atras de închirierea unei locuințe fără contract îl reprezintă sancțiunile fiscale – o amendă de la 500 la 1,000 de lei și plata taxelor din urmă pe veniturile nedeclarate.
În plus, atât starea locuinței, cât și bunurile din aceasta pot fi supuse avariilor sau furtului, caz în care nu există aceleași protecții legale pentru recuperarea pagubei. Nici plata chiriei la timp nu este garantată, chiriașul putând să părăsească locuința peste noapte, fără consecințe legale.
Cum sunt afectate drepturile chiriașului fără contract?
Fără un contract legal de închiriere, drepturile chiriașului sunt limitate, acesta fiind expus la potențiale abuzuri.
În lipsa contractului, proprietarul nu este obligat să-și realizeze datoriile legale și să respecte drepturile chiriașilor, iar situațiile neplăcute pot varia de la pierderi monetare până la pierderea căminului peste noapte.
Ca atare, este obligatoriu ca cele două părți să încheie un contract legal înainte de ocuparea locuinței închiriate. Dacă proprietarul atrage asupra sa riscul unei amenzi fiscale, chiriașul se expune la abuzuri și evacuări neașteptate.
Cum se reziliază un contract de închiriere?
Orice contract de închiriere va include o dată de intrare în vigoare și durata de valabilitate a acestuia. Înainte de a trece această perioadă, părțile pot agrea să reînnoiască contractul, dar și să aducă posibile schimbări ale clauzelor.
Dacă proprietarul și chiriașul nu convin asupra reînnoirii, chiriașul are obligația de a părăsi locuința până la expirarea termenului din contract. Contractul de închiriere poate fi reziliat și înainte de finalizarea perioadei. Chiriașul are dreptul de a cere încheierea contractului, dar cu obligația de a notifica în prealabil proprietarul în minim 60 de zile.
Ce spune legea despre evacuarea chiriașului?
Evacuarea unui chiriaș nu se poate realiza decât în anumite condiții indicate de lege, chiriașii având protecție extinsă împotriva evacuărilor abuzive.
Există câteva situații clare în care proprietarul are dreptul să rezilieze unilateral contractul de închiriere înainte de termen.
- Chiriașul nu a plătit chiria cel puțin 3 luni consecutiv
- Chiriașul a produs stricăciuni însemnate locuinței, clădirii, instalațiilor sau altor bunuri
- Chiriașul a înstrăinat fără drept părți sau bunuri din locuință
- Chiriașul dă dovadă de un comportament care face conviețuirea sau folosirea normală a locuinței imposibile
- Chiriașul a încălcat oricare dintre clauzele contractuale
În plus, asociația de proprietari poate, de asemenea, să ceară rezilierea contractului de închiriere dacă acesta a stabilit plata cheltuielilor comune ca fiind o responsabilitate a chiriașului și el nu le-a plătit pe o perioadă de 3 luni.
Evacuarea unui chiriaș se poate realiza doar pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile, iar chiriașul va mai avea obligația de a plăti chiria până la data executării efective a hotărârii.
În schimb, gesturile agresive sau vătămătoare și amenințările chiriașilor atrag cu ele pedepse civile și penale. Iar evacuarea în cazuri diferite de cele prezentate constituie un act agresiv și sancționabil legal.
O altă limitare asupra procesului este că evacuările nu se pot realiza de la data de 1 decembrie, până la data de 1 martie a următorului an. Există și excepții de la regulă:
- Dacă proprietarul face dovada că el și cu familia sa nu au o locuință corespunzătoare la dispoziție
- În cazul în care chiriașul și familia sa dispun de o locuință în care se pot muta de îndată
- În situația în care o persoană ocupă abuziv și fără niciun titlu locuința
- Dacă persoanele evacuate pun în pericol relațiile de conviețuire sau tulbură în mod activ liniștea publică
Dacă părțile nu se încadrează în niciunul din aceste cazuri, chiriașii sunt protejați de la a fi evacuați abuziv în perioada rece a anului.
Cum îți poți asigura apartamentul dat în chirie?
Acum că ai aflat ce drepturi și obligații ai, fie că ești chiriaș sau proprietar, poți continua cu încredere să închiriezi sau să locuiești în căminul ales, știind exact cum să gestionezi situațiile abuzive sau ilegale. Cu toate acestea, uneori pot apărea situații neprevăzute în care poți provoca involuntar pagube și prejudicii. De aceea, este important să iei niște măsuri esențiale de siguranță financiară pentru a acoperi cheltuielile rezultate.
Dacă ești proprietarul unui imobil dat în chirie, Asigurarea de Răspundere Civilă legală a proprietarului de imobile față de chiriașii săi te va ajuta să gestionezi situațiile în care le produci anumite prejudicii chiriașilor tăi, spre exemplu, prin avarierea bunurilor acestora. Astfel, vei putea trece peste aceste momente și putea oferi prompt despăgubirile necesare către chiriași, dacă se dovedește că ești vinovat pentru producerea unor pagube.
În schimb, dacă trăiești în chirie, Asigurarea de Răspundere Civilă legală a chiriașului față de proprietar te va sprijini în despăgubirea proprietarului imobilului, dacă ești vinovat de prejudicierea acestuia prin producerea unor accidente sau daune. Polița este un mod de a-ți asigura liniștea și siguranța financiară, chiar și în cazul momentelor în care ai de plătit pentru daune sau pentru cheltuieli de judecată.
Iar, dacă ești la început de drum și vrei să cumperi un apartament sau ai deja unul și te pregătești să-l dai în chirie, asigurarea atât a acestuia, cât și a bunurilor din el ar trebui să fie pe lista ta de considerații.
Chiar dacă legea chiriilor te protejează de la pagube nejustificate, acoperirea costurilor și derularea reparațiilor în timp util pot face diferența între continuitatea venitului tău din chirie și întreruperea acestuia. Dacă alegi asigurarea de locuință potrivită, nu numai că vei evita astfel de riscuri financiare, dar vei oferi și un motiv în plus de încredere chiriașilor tăi actuali sau viitori.
Pentru aceste nevoi, Groupama îți oferă produsele esențiale pentru a-ți asigura imobilul:
- Asigurarea obligatorie a locuințeireprezintă polița împotriva dezastrelor naturale pe care trebuie să o deții, indiferent de rolul imobilului tău.
- Asigurarea facultativă a locuinței cu extra acoperirieste o poliță complementară, care îți oferă acoperiri și pentru riscuri precum incendiul, trăsnetul, exploziile, avariile instalațiilor utilitare, spargerea accidentală a geamurilor, furtul sau vandalismul. Iar, în cazul în care chiriașul tău îți semnalează o urgență, poți utiliza clauza suplimentară de asistență tehnică de urgență „Acasă”, pentru a primi ajutor specializat cât mai rapid.
- Asigurarea esențială a locuinței este o metodă simplă prin care îți poți asigura imobilul complet online. Astfel, vei putea accesa atât asigurarea PAD, cât și asigurarea facultativă, rapid și ușor.
Nu știi ce să alegi? Apelează la noi, iar un consultant Groupama te va ajuta să găsești cea mai bună asigurare de locuință pentru tine și chiriașii tăi!